Obra sem CNO e SERO pode gerar multas, bloqueio de matrícula e impedir financiamento
Regularize sua obra perante a Receita Federal e evite passivos que comprometem a comercialização do imóvel
Para quem é este serviço
Engenheiros
Profissionais que assumem a responsabilidade técnica por obras e precisam garantir o cumprimento de todas as obrigações fiscais e previdenciárias perante a Receita Federal.
Construtoras
Empresas que desenvolvem projetos imobiliários e precisam manter todas as obras regularizadas para evitar bloqueios, multas e problemas na comercialização dos imóveis.
Proprietários de Imóveis
Donos de imóveis que construíram, reformaram ou ampliaram e precisam regularizar para vender, financiar ou averbar a obra no cartório de registro de imóveis.
Responsáveis Técnicos
Arquitetos, engenheiros e outros profissionais que respondem tecnicamente por obras e precisam garantir a regularização fiscal e previdenciária completa.
Para quem NÃO é este serviço
Este serviço é específico para regularização de obras perante a Receita Federal. Não atendemos:
- Obras que não envolvem construção, reforma ou ampliação de imóveis
- Serviços de despachante genérico ou protocolo de documentos sem análise técnica
- Regularização de imóveis rurais (temos serviço específico para isso)
- Questões de licenciamento ambiental ou urbanístico (não é nossa especialidade)
Se sua necessidade não se enquadra acima, entre em contato para verificarmos se podemos ajudar ou indicar o profissional adequado.
Riscos de não regularizar sua obra
Multas elevadas da Receita Federal
A falta de CNO e SERO pode gerar multas que variam conforme o valor da obra e o tempo de atraso. Em obras de médio e grande porte, essas multas podem chegar a dezenas de milhares de reais. Além disso, a Receita Federal pode aplicar juros e correção monetária sobre os valores devidos.
Bloqueio de matrícula no cartório
Sem a Certidão Negativa de Débitos (CND) da Receita Federal, o cartório de registro de imóveis não permite a averbação da obra. Isso significa que o imóvel não fica oficialmente registrado como construído ou reformado, gerando problemas em qualquer transação futura.
Impedimento de financiamento
Bancos e instituições financeiras exigem a Certidão Negativa para aprovar qualquer tipo de financiamento imobiliário. Sem ela, você não consegue financiar a compra, a construção ou usar o imóvel como garantia em operações financeiras.
Dificuldade de venda ou averbação
Compradores e investidores exigem documentação completa e regularizada. Obras sem CNO e SERO geram insegurança jurídica e podem inviabilizar vendas. Além disso, qualquer tentativa de averbação futura será bloqueada até que a regularização seja concluída.
O que é CNO (Cadastro Nacional de Obras)
O CNO é o cadastramento obrigatório de todas as obras de construção, reforma ou ampliação de imóveis junto à Receita Federal do Brasil.
É obrigatório para qualquer obra que envolva construção, reforma estrutural ou ampliação, independentemente do valor investido ou do tipo de imóvel (residencial, comercial ou industrial).
Quando o CNO é obrigatório:
- Construção de imóveis novos (residenciais ou comerciais)
- Reformas que alteram a estrutura do imóvel
- Ampliações e construção de anexos
- Qualquer obra que requeira alvará de construção
Sem o CNO, você não consegue:
- Emitir Certidão Negativa de Débitos (CND) da Receita Federal
- Averbar a obra no cartório de registro de imóveis
- Obter financiamento bancário
- Comercializar o imóvel com segurança jurídica
O que é SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras)
O SERO é o acerto das obrigações previdenciárias (INSS) relacionadas à obra, incluindo o pagamento das contribuições sobre a folha de pagamento dos trabalhadores envolvidos na construção.
É obrigatório quando a obra envolve contratação de mão de obra, seja através de funcionários registrados ou de prestadores de serviço (pedreiros, eletricistas, encanadores, etc.).
Quando o SERO é obrigatório:
- Há contratação de funcionários para trabalhar na obra
- São contratados prestadores de serviço (autônomos) para a construção
- A obra envolve pagamento de salários ou honorários
- É necessário fazer o acerto do INSS sobre a folha de pagamento da obra
Sem o SERO, você não consegue:
- Obter Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (INSS)
- Emitir a CND completa da Receita Federal
- Finalizar a regularização da obra
- Averbar no cartório sem pendências
Como funciona o serviço
Análise técnica da documentação
Analisamos toda a documentação da obra (projetos aprovados, alvarás, contratos, notas fiscais de materiais e serviços) para identificar o que precisa ser regularizado. Verificamos se CNO e SERO são obrigatórios no seu caso específico e quais são os riscos e passivos envolvidos.
Elaboração e correção técnica
Preparamos todos os documentos necessários com precisão técnica: CNO, SERO e demais declarações. Corrigimos inconsistências, calculamos valores corretamente e garantimos que tudo esteja de acordo com a legislação vigente. Não apenas protocolamos - analisamos e corrigimos antes de enviar.
Protocolo e acompanhamento
Protocolamos nos órgãos competentes (Receita Federal, INSS) e acompanhamos todo o processo até a emissão de todas as certidões. Resolvemos pendências, respondemos a exigências e garantimos que tudo seja aprovado corretamente, evitando retrabalho e atrasos.
Emissão de certidões e averbação
Com todas as certidões emitidas (CND da Receita Federal e INSS), realizamos a averbação no cartório de registro de imóveis. Preparamos a documentação completa, protocolamos e acompanhamos até a conclusão, deixando sua obra 100% regularizada e pronta para financiamento e comercialização.
Por que confiar na Contab Nunes
Mais de 12 anos de experiência em burocracias complexas e de alto risco, com atuação técnica comprovada em órgãos públicos.
Especialização técnica comprovada
Não somos despachantes. Somos especialistas técnicos em regularização fiscal e previdenciária de obras, com conhecimento profundo da legislação tributária e dos processos da Receita Federal. Nossa equipe possui experiência em órgãos públicos (INCRA e Controladorias Municipais), o que nos dá autoridade técnica para lidar com burocracias complexas.
Prevenção de passivos elevados
Nossa experiência nos permite identificar e corrigir problemas antes que se tornem passivos elevados. Evitamos erros de cálculo, inconsistências documentais e outras questões que podem gerar multas significativas e bloqueios. Trabalhamos com foco em segurança técnica e prevenção de riscos.
Agilidade sem comprometer a qualidade
Trabalhamos com processos otimizados para entregar sua documentação no menor tempo possível, mas sem abrir mão da precisão técnica. Sabemos que tempo é dinheiro, especialmente quando você precisa vender, financiar ou averbar a obra, mas também sabemos que erros custam muito mais caro.
Parceria com profissionais da construção
Trabalhamos em parceria com engenheiros, arquitetos e construtoras há anos. Você foca na obra, nós cuidamos de toda a burocracia tributária e previdenciária, garantindo que nada impeça a comercialização ou financiamento do imóvel. Conhecemos as necessidades específicas do setor de construção.
Perguntas frequentes
O CNO é obrigatório para todas as obras de construção, reforma estrutural ou ampliação. O SERO é obrigatório apenas quando há contratação de mão de obra (funcionários ou prestadores de serviço). Obras feitas exclusivamente pelo proprietário, sem contratação de trabalhadores, não precisam de SERO, mas ainda precisam de CNO.
O tempo varia conforme a complexidade do caso e a existência de pendências. Em média, obras sem pendências levam de 30 a 60 dias para terem o CNO e SERO aprovados e as certidões emitidas. Obras com pendências ou que precisam de correções podem levar mais tempo. A averbação no cartório geralmente leva mais 15 a 30 dias após a emissão das certidões.
Sim, é possível regularizar obras antigas. No entanto, obras com muitos anos de atraso podem ter multas e juros acumulados. Quanto mais tempo passar, maior será o passivo. Recomendamos fazer a regularização o quanto antes para evitar que os valores aumentem ainda mais. Fazemos uma análise técnica prévia para identificar o passivo envolvido antes de iniciar o processo.
Qual o próximo passo ideal para sua empresa?
Nossos serviços são complementares e podem ser combinados conforme a necessidade da sua empresa. Identifique qual é o melhor caminho para o seu caso.
Consultoria Fiscal
Para orientação estratégica em questões fiscais e suporte em decisões importantes relacionadas à regularização de obras e questões tributárias.
Regularização Rural
Se você também possui imóveis rurais, a regularização rural (CCIR, ITR, CAFIR) garante acesso a créditos e evita bloqueios.
Descubra se sua obra está regular perante a Receita Federal
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